Posséder un bien immobilier en indivision.

Définition : lorsqu’au moins deux personnes non mariées possèdent un même bien immobilier, on dit qu’ils sont en indivision. Cela signifie que le biens appartient indistinctement à tous les indivisaires sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées.

Les biens composant l'indivision sont appelés biens indivis. Chaque membre de l'indivision, appelé indivisaire et se voit alors attribuer une part sous forme de quote-part. Qui intègre automatiquement un régime d’indivision ? Les ayants droit d’une succession, les couples non mariés, les couples pacsés qui deviennent ensemble propriétaires d’un actif immobilier.

Comment se prennent les décisions pour gérer les biens indivis ?

Les règles de majorité diffèrent selon la nature des actes engagés sur le bien indivis.

Les actes conservatoires

Vous pouvez prendre seul les décisions nécessaires à la conservation du bien, sans devoir en référer aux autres. Cette règle s’applique par exemple aux travaux de réfection de toiture ou de remplacement d’une chaudière défectueuse.

Un indivisaire peut procéder à des travaux d’amélioration, il en sera automatiquement créancier vis-à-vis des autres indivisaires, au choix, à la hauteur des dépenses ou à la valeur augmentée du patrimoine suite aux travaux

Les actes de gestion

Ils nécessitent un accord à la majorité des 2/3. Il s’agit notamment des actes de gestion courante (actes d’administration, conclusion ou renouvellement des baux d’habitation…) et de la vente des meubles indivis pour régler les dettes et les charges de l’indivision.

Attention: La majorité des 2/3 ne signifie pas la majorité des 2/3 des indivisaires existants, mais des droits indivis ou parts d’indivision. Exemple : soit quatre héritiers. L’un détient 50 % des droits à lui seul tandis que les trois autres se partagent l’autre moitié à parts égales, soit 16,6 % de droits chacun. Celui qui détient 50 % devra simplement obtenir l’accord d’un autre héritier pour obtenir la majorité des 2/3 et totaliser ainsi 66,6 % des voix.

Les actes de disposition

L’unanimité des indivisaires est requise car ce sont les actes qui impactent le plus fortement comme la vente du bien immobilier ou la donation à un tiers. La quote-part définira la proportion possédée pour chaque indivisaire. Les dépenses et droits de vote suivront généralement cette part.

Sous le régime légal, il peut donc vite apparaitre des situation de blocage en cas de mésentente des indivisaires.

Il faut définir « qui va faire quoi ? » : payer la taxe foncière, les factures, l’assurance habitation, définir la valeur locative, chercher un locataire, gérer la location, réaliser les réparations et les travaux d’entretien incombant aux propriétaires, réaliser des travaux de rénovation pour valoriser le patrimoine, etc. Cette convention prépare également le cas où un indivisaire souhaite céder sa part ou mettre fin à l’indivision.

Quelle solution pour acquérir en couple un bien immobilier sans être marié ? De nombreux couples achètent un actif immobilier sans contrat de mariage ou avec un contrat pacs. Pour protéger juridiquement le couple en cas de séparation ou de décès, Il est conseillé de préparer une convention d’indivision triennale, tacitement renouvelable, préparée par un notaire et qui doit être traitée par le service de la publicité foncière. Cette convention d’indivision doit prévoir le cas où :

1. il surviendrait une séparation du couple ou un décès,

2. un indivisaire ne paye pas les mensualités de crédit ou les dépenses obligatoires,

3. un indivisaire souhaite racheter les parts à son compagnon.